Le décret tertiaire impose aux bâtiments de plus de 1 000 m² une obligation conjointe : propriétaire ET locataire sont responsables de la réduction des consommations d'énergie (-40 % d'ici 2030) et de la déclaration annuelle OPERAT, à faire avant le 30 septembre. La répartition précise se joue dans le bail commercial — et la plupart des baux sont muets sur le sujet.
Chez PAYP, nous accompagnons chaque semaine des dirigeants et des propriétaires dans leurs transactions immobilières. Depuis 2025, le décret tertiaire s'invite dans presque toutes les négociations de bail. Voici ce qu'il faut savoir — du point de vue de la transaction, pas de l'audit énergétique.
Qu'est-ce que le décret tertiaire ?
Le décret tertiaire (décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, issu de la loi ELAN), aussi appelé dispositif Éco Énergie Tertiaire, impose une réduction progressive des consommations d'énergie des bâtiments tertiaires :
| Échéance | Objectif de réduction* |
|---|---|
| 2030 | -40 % |
| 2040 | -50 % |
| 2050 | -60 % |
*par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019 (méthode relative), ou atteinte d'un seuil en kWh/m²/an fixé par typologie d'activité (méthode absolue).
Chaque année, les consommations doivent être déclarées sur OPERAT, la plateforme de l'ADEME, avant le 30 septembre. En 2026, la déclaration porte sur les consommations 2025, avec une nouveauté : l'attestation numérique standardisée est généralisée.
Qui est concerné par le décret tertiaire ?
Tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments dont la surface tertiaire cumulée atteint 1 000 m² : bureaux, commerces, entrepôts et logistique, hôtels, santé, enseignement.
Deux pièges que nous rencontrons souvent en transaction :
- Le cumul par site : trois locaux de 400 m² sur un même site = 1 200 m² = assujetti, même si aucun local ne dépasse 1 000 m² individuellement.
- Le locataire est concerné au même titre que le propriétaire : ce n'est pas « un sujet de bailleur ». Un preneur qui signe un bail sur 1 500 m² de bureaux hérite d'obligations réglementaires réelles.
Propriétaire ou locataire : qui doit déclarer et qui paie les travaux ?
C'est LA question — et la réponse tient en une phrase : le décret crée une obligation conjointe, mais ne répartit pas les rôles. C'est le bail commercial qui doit le faire.
En pratique, la logique de répartition la plus courante :
| Obligation | Qui, en général | Pourquoi |
|---|---|---|
| Déclaration OPERAT des consommations | Locataire (ou propriétaire en multi-locataires) | C'est lui qui détient les factures d'énergie |
| Travaux sur le bâti (isolation, menuiseries, CVC) | Propriétaire | Grosses réparations, valorisation de l'actif |
| Actions d'usage (pilotage, GTB, éclairage, sobriété) | Locataire | Il maîtrise l'exploitation quotidienne |
| Communication réciproque des données | Les deux | Exigée par le dispositif |
⚠️ Le problème : la majorité des baux signés avant 2020 ne prévoient rien. Résultat, au moment du renouvellement ou de la cession, la question surgit — et devient un levier de négociation. Un preneur averti peut négocier la prise en charge des travaux structurels par le bailleur ; un bailleur peut valoriser un bâtiment déjà conforme par un loyer plus ferme. Pour comprendre les mécanismes de répartition des charges dans un bail, consultez notre Guide du bail commercial.
Depuis la loi Pinel, les grosses réparations de l'article 606 du Code civil restent à la charge du bailleur — mais les travaux d'amélioration énergétique se situent souvent dans une zone grise que seul un bail bien rédigé peut sécuriser.
Que risquez-vous en cas de non-conformité ?
- Amende administrative : 1 500 € (personne physique) ou 7 500 € (personne morale), après mise en demeure
- Name & shame : publication des mis en demeure sur un site de l'État
- Surtout, un risque économique bien supérieur à l'amende : la décote brune
En cas de défaut de déclaration, le préfet peut prononcer une mise en demeure sous 3 mois (art. R. 185-2 du Code de la construction et de l'habitation). Au-delà de la sanction administrative, un manquement expose à des recours contractuels entre bailleur et preneur : exécution forcée, réduction du prix, résolution du bail ou dommages-intérêts (art. 1217 du Code civil). En transaction, c'est un risque bien plus lourd que l'amende.
Quel impact sur la valeur de votre bien ? La « décote brune »
C'est l'angle que les professionnels de l'énergie ne vous montrent pas, et c'est pourtant le plus important pour un propriétaire.
Le bilan OPERAT 2025 (ADEME, mai 2026) montre que le parc déclaré a déjà réduit ses consommations de 26 % et que près de la moitié atteint l'objectif 2030. Conséquence de marché : les actifs conformes deviennent la norme pour les investisseurs, et les bâtiments hors trajectoire subissent une décote — moindre liquidité, financement plus difficile, négociation à la baisse du prix ou du loyer.
Ordre de grandeur concret : sur un immeuble de bureaux de 2 000 m² consommant 200 kWh/m²/an, atteindre l'objectif 2030 (~120 kWh/m²/an) représente environ 27 000 € d'économie d'exploitation par an (à 0,17 €/kWh). En négociation, cet écart se capitalise : il pèse sur la valeur locative comme sur le prix de cession.
Notre conseil de consultants : si vous envisagez de vendre ou de louer un actif tertiaire dans les 3 ans, la trajectoire décret tertiaire fait désormais partie du dossier de commercialisation, au même titre que le DPE. Anticipez-la — ou intégrez-la dans le prix.
Comment faire sa déclaration OPERAT avant le 30 septembre ?
- Créer un compte sur operat.ademe.fr et rattacher vos entités fonctionnelles (EFA)
- Rassembler les factures d'énergie 2025 (toutes énergies, tous usages)
- Choisir sa méthode : valeur relative (année de référence 2010-2019) ou valeur absolue (seuil par activité) — le choix est révisable chaque année
- Déclarer avant le 30 septembre 2026 et conserver l'attestation numérique générée
- Si l'objectif 2030 semble hors d'atteinte (contraintes techniques, architecturales, coûts disproportionnés) : préparer un dossier de modulation, à déposer avant le 30 septembre 2027
FAQ — Décret tertiaire et transaction immobilière
Le décret tertiaire s'applique-t-il aux entrepôts et locaux d'activité ?
Oui, dès lors que la surface tertiaire cumulée du site atteint 1 000 m². La logistique dispose de seuils en valeur absolue adaptés à son activité.
Puis-je signer un bail sur un bâtiment non conforme ?
Oui, mais négociez : répartition écrite des obligations (déclaration, travaux), et prise en compte de l'état énergétique dans les conditions financières. Nos consultants intègrent systématiquement ce point dans les négociations — parlez-en à un consultant PAYP.
Qui déclare sur OPERAT dans un immeuble multi-locataires ?
Chaque assujetti déclare pour son périmètre ; le propriétaire déclare généralement les parties communes. Pour les baux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces, une annexe environnementale est obligatoire (art. L. 125-9 du Code de l'environnement). Elle impose au preneur et au bailleur de se communiquer mutuellement toutes les informations utiles relatives aux consommations énergétiques. Pour les surfaces inférieures, l'annexe reste recommandée mais n'est pas obligatoire — c'est le bail lui-même qui doit organiser la répartition.
L'attestation OPERAT est-elle obligatoire lors d'une vente ou d'un renouvellement de bail ?
Oui. L'article L. 174-1 du Code de la construction et de l'habitation impose que l'évaluation du respect de l'obligation soit annexée à la promesse de vente et au contrat de bail. Concrètement, un vendeur doit fournir l'attestation OPERAT à l'acquéreur, et un bailleur doit la joindre au renouvellement. Lors d'un audit d'acquisition, vérifiez systématiquement : le périmètre assujetti, les déclarations OPERAT des années passées, l'attestation annuelle, les éventuelles mises en demeure reçues, et le programme d'actions pour les années à venir.
Le décret tertiaire remplace-t-il le DPE ?
Non. Le DPE est un diagnostic ponctuel ; le décret tertiaire est une trajectoire de réduction contrôlée annuellement via OPERAT. Les deux coexistent dans un dossier de vente ou de location.
PAYP est un réseau de consultants indépendants en immobilier d'entreprise. Nous accompagnons dirigeants, propriétaires et investisseurs à Lille, Reims, Charleville-Mézières et dans toute la France.
Sources : décret n° 2019-771 (Légifrance) · arrêté du 1er août 2025 · Bilan OPERAT 2025, ADEME/OID (mai 2026) · CCI Paris Île-de-France (mai 2026).